LTV-kvoten jämför storleken på alla lån med värdet på den fastighet som köps, uttryckt i procent. En högre LTV-kvot indikerar en större risk för långivaren, eftersom det finns mindre säkerhet för att täcka eventuella förluster vid betalningsinställelse.
Historiska trender och regelförändringar
Under de senaste decennierna har Sverige upplevt betydande förändringar på bolånemarknaden och genomsnittliga LTV-kvoter. I mitten av 1990-talet införde Sverige ett bolånetak som begränsade den maximala LTV-kvoten till 85%. Denna åtgärd syftade till att förhindra överdriven skuldsättning och minska risken för en krasch på bostadsmarknaden.
Trots bolånetaket fortsatte hushållens skulder att öka snabbt och nådde över 70% av BNP 2021. Denna ökning av skulden drevs av faktorer som låga räntor, befolkningstillväxt och stigande huspriser.
Som svar på den växande oron över hushållens skuldsättning genomförde Finansinspektionen (FI) ytterligare regleringar. 2016 infördes det första amorteringskravet som innebar att nya bolån med en LTV-kvot över 50% måste amorteras med 1-2% per år, beroende på om LTV-kvoten är under eller över 70%.
Dessa regeländringar har haft en märkbar inverkan på den svenska bolånemarknaden. Den genomsnittliga LTV-kvoten för nya låntagare minskade från cirka 65% 2018 till cirka 63% 2022. Dessutom har andelen nya låntagare med en LTV-kvot över 70% minskat, vilket tyder på en övergång till mer hållbara lånepraktiker.
Nuläge och konsekvenser
I maj 2024 är den svenska bolånemarknaden stabil, trots utmaningarna som covid-19-pandemin och den efterföljande ekonomiska återhämtningen medfört. Bankerna har upprätthållit solida kapital- och likviditetspositioner och andelen nödlidande lån har förblivit låg.
Det finns dock fortfarande oro över den höga nivån av hushållens skulder och låntagarnas potentiella sårbarhet för räntehöjningar. Med Riksbanken som höjt sin styrränta till 4% för att bekämpa inflationen står många hushåll inför högre bolånekostnader, vilket kan belasta deras ekonomi och potentiellt leda till en ökning av antalet fallissemang.
För att mildra dessa risker fortsätter FI att noga övervaka bolånemarknaden och har indikerat att den kan överväga ytterligare åtgärder vid behov. Dessa kan inkludera justeringar av amorteringskraven eller införandet av ytterligare låntagarbaserade åtgärder, såsom gränser för skuldkvoten.
Säkerställda obligationers roll
Säkerställda obligationer spelar en viktig roll på den svenska bolånemarknaden, eftersom de är en primär finansieringskälla för bankernas bolåneutlåning. Dessa obligationer backas upp av en pool av tillgångar, främst bolån, och erbjuder investerare en hög säkerhetsnivå på grund av instrumentets dubbla regressrätt.
LTV-kvoten är en viktig faktor för att avgöra om bolån är kvalificerade för att ingå i säkerhetsmassan. För närvarande kan endast den del av ett bolån med en LTV-kvot upp till 75% inkluderas. Denna gräns säkerställer att säkerhetsmassan upprätthåller en hög kreditkvalitet och ger tillräcklig säkerhet för att skydda investerare i säkerställda obligationer.
När huspriserna fluktuerar kan LTV-kvoterna för bolån i säkerhetsmassan förändras, vilket påverkar nivån på övertäckning och den övergripande riskprofilen för de säkerställda obligationerna. Därför fungerar LTV-kvoten inte bara som en riskindikator för enskilda bolån utan har också bredare konsekvenser för stabiliteten i det svenska finansiella systemet.
Nya aktörer på bolånemarknaden
På senare tid har ett antal nya aktörer dykt upp på den svenska bolånemarknaden. Dessa aktörer är antingen låneförmedlare som kopplar samman låntagare med långivare eller icke-banker som beviljar bolån för att skapa och förvalta investeringsprodukter åt institutionella investerare.
Låneförmedlare matchar låntagare med långivare och vice versa. För låntagare ger låneförmedlare ett effektivt sätt att sänka bolånekostnaderna. Detta görs vanligtvis via onlinetjänster som låter låntagare jämföra sina befintliga lånekostnader med alternativa erbjudanden och byta ut sina befintliga lån mot mer fördelaktiga. Långivare kan använda låneförmedlare för att växa sin bolåneverksamhet på ett kostnadseffektivt sätt.
I Sverige är låneförmedlare som fokuserar på bolån ett relativt nytt fenomen. Det finns för närvarande 39 låneförmedlare i Sverige, varav sju är specialiserade på bolån. Mängden bolån som förmedlas av låneförmedlare är fortfarande liten, men den ökar snabbt. Enligt marknadsundersökningar förmedlade bolåneförmedlare bolån till ett värde av cirka 20-25 miljarder kronor under 2017.
Den andra typen av ny aktör på bolånemarknaden är icke-banker som beviljar bolån i syfte att skapa och förvalta investeringar åt institutionella investerare. En typisk icke-bankaktör har två olika delar: en som ger ut bolån och en som skapar och förvaltar investeringsprodukter.
Den del av verksamheten som beviljar bolån gör det enligt lagen (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter. Enligt denna lag får långivaren bedriva bolåneverksamhet utan att ha en formell banklicens och utan att omfattas av kapitalkrav, likviditetskrav och finansieringskrav liknande bankernas. Långivaren följer normalt sina egna interna kreditvillkor, såsom en maximal belåningsgrad, för att bolånen ska kvalificera sig för en viss investeringsprodukt.
Bolånemarknaden i Sverige
Den svenska bolånestocken är betydande i förhållande till BNP (cirka 70 procent) och bolåneutlåningen till hushållen uppgår till cirka 3 120 miljarder kronor. Bolåneutlåning i Sverige bedrivs främst av banker som vanligtvis håller bolån i sina balansräkningar. Marknaden är koncentrerad och de fyra storbankerna står för 75 procent av den totala utlåningen.
Marknaden kännetecknas av en hög andel bolån med rörlig ränta och en låg nivå av kreditförluster. För att finansiera bolåneutlåningen emitterar bankerna främst säkerställda obligationer som vanligtvis köps av inhemska och utländska investerare som försäkringsbolag eller pensionsfonder. Storleken på marknaden för säkerställda obligationer är cirka 2 160 miljarder kronor och den genomsnittliga löptiden för nyemitterade obligationer är fem år.
Eftersom bolån sällan återbetalas helt innehåller den nuvarande bolånemarknaden betydande strukturella likviditetsrisker, något som Riksbanken tidigare har lyft fram.
Amorteringskrav
För att stärka hushållens motståndskraft införde FI 2018 ett striktare amorteringskrav. Ändringen innebär att nya låntagare med ett bostadslån vars bostadsskulder överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten nu måste amortera minst 1 procent utöver de grundläggande amorteringskraven.
Enligt de nya reglerna måste bolån med en belåningsgrad över 70 procent amorteras med minst 2 procent av det ursprungliga lånebeloppet varje år. Bolån med en belåningsgrad mellan 50 och 70 procent måste amorteras med minst 1 procent årligen.
Regleringens effektivitet
Hur effektiva har dessa nya regler varit? På den finansiella risksidan har resultaten varit relativt positiva. Forskning och analys från FI visar att sedan införandet av den nya regleringen har hushåll med nya bolån bättre förmåga att betala sina bolån och klara av stigande räntor och inkomstbortfall.
Kortfattat är de mycket mer motståndskraftiga tack vare de policyer som finns på plats för att säkerställa att de lånar inom sina möjligheter. Forskningen visar också att hushåll med bolån som omfattas av de nya amorteringsreglerna lånar mindre och är mer försiktiga med sina utgifter.
Detta är utmärkta nyheter – de nya reglerna har haft en betydande inverkan på att skapa en stabilare ekonomi och säkerställa att hushållen inte tar på sig för stora skulder. Det är fördelaktigt även för bankerna – bättre motståndskraft hos hushållen innebär att bankerna kommer att uppleva färre bolåneförluster.
Det finns förstås några betydande nackdelar också. Amorteringskravet har gjort det ännu svårare för människor att byta bolåneleverantör, vilket är ett stort slag mot den svenska ekonomin eftersom det gör det nästan omöjligt för nya eller utmanande banker att ta sig in på marknaden.
Detta beror delvis på svårigheten att få rätt dokumentation. För att få amorteringsunderlaget (alla utom en av de största bolånebankerna) måste man ringa eller besöka banken personligen. Dessutom kommer de flesta banker att försöka övertala en att stanna kvar när man begär det eftersom de vet att man funderar på att byta. Detta verkar knappast tyda på en rättvis marknad.
Slutsats
Lånebeloppet i förhållande till bostadens värde förblir ett kritiskt mått för att bedöma den svenska bolånemarknadens hälsa och hållbarhet. Genom en kombination av reglerande åtgärder och försiktig utlåningspraxis har Sverige lyckats upprätthålla en relativt stabil bostadsmarknad, trots utmaningarna som de höga skuldnivåerna i hushållen och den pågående ekonomiska återhämtningen innebär.
När vi går framåt kommer det att vara viktigt för beslutsfattare, banker och låntagare att förbli vaksamma och anpassa sig till förändrade marknadsförhållanden. Genom att övervaka LTV-kvoter och andra viktiga indikatorer kan intressenter arbeta tillsammans för att säkerställa en balanserad och motståndskraftig bolånemarknad som stöder hållbart bostadsägande och finansiell stabilitet i Sverige.
